НЕДВИЖИМОСТЬ В ШВЕЙЦАРИИ И ВЕЛИКОБРИТАНИИ
Широкие связи в деловых, политических и аристократических кругах Великобритании и Швейцарии дают нам возможность получать информацию об объекте недвижимости гораздо раньше, чем она появится в открытом доступе.
Умение вести переговоры и многолетний опыт позволяют нам оформлять сделки со значительным дисконтом, примерно на 5-10% ниже, чем в среднем по рынку.
Стоимость наших услуг составляет 2%, включая НДС, с учетом индивидуальных консультаций для клиентов, поскольку наши подходы полностью исключают конфликт интересов между покупателем/арендатором недвижимости и ее собственником.
Зарубежные покупатели и ограничения на поездки
Всплеск активности на рынке жилья после весеннего карантина 2020 года подтвердил
негативное воздействие, вызванное закрытием рынка.
Какой эффект оказывают на рынки с большой долей иностранных покупателей
ограничения на поездки?
Парадоксально, но число новых потенциальных покупателей, регистрирующихся в
ценовой категории от 10 млн фунтов стерлингов, увеличилось на 109% за год по
сравнению с январем прошлого года, что является самым высоким ростом за последние
10 лет. Количество же просмотров естественно упало на 36%, что является самым резким
спадом за этот же период. Перед желанием покупать стоит серьезное препятствие в виде
невозможности просмотра
Однако, важным позитивным фактором является успешное внедрение вакцины в
Великобритании, что создает благоприятный климат для людей, которые хотят работать,
учиться и жить в Великобритании во всех ценовых категориях. Многие готовы сразу
приступить к делу, как только ограничения будут сняты.
Согласно данным банка Nationwide, цены на жилье в Великобритании в феврале 2021
выросли на 6,9% по сравнению с + 6,4% в январе.
Недвижимость и поддержка новых покупателей
Хорошая новость для новых покупателей недвижимости: скидка на гербовый сбор при
покупке домов стоимостью до 500 000 GBP будет продлена на три месяца, с апреля до
конца июня. Это даст инвесторам шанс сэкономить до 15000 GBP на гербовом сборе и
стимул рынку недвижимости и росту цен. С июля по конец сентября порог снизится до 250
000 GBP, а в октябре он вернется к своему обычному уровню в 125 000 GBP.
Правительство также предоставит гарантии по ипотеке для новых покупателей жилья,
которые не могут себе позволить крупные депозиты. Ипотека до 95 % на покупку дома до
600 000 GBP будет доступна с апреля 2021. Это позволит ипотечным кредиторам
вернуться к прежним позициям до начала кризиса.
Бизнес-ставки и НДС
Скидки по бизнес-тарифам продлеваются до конца июня на 100%. В течение девяти
месяцев после этого ставка составит 66 %, до 2 миллионов фунтов на бизнес, но с более
низким порогом для предприятий, которым удалось продолжить работу во время
пандемии.
Временное снижение НДС до 5 % для гостиничного бизнеса и туризма продлено до
конца сентября. Он вырастет до 12,5% в течение шести месяцев после этого до 31 марта
2022 года.
Подоходный налог
Порог базовой ставки (20 %) будет немного повышен до 12 570 GBP, но затем заморожен
до 2026 года. Порог более высокой ставки (40 %) также будет немного повышен до 50 270
GBP и заморожен до 2026 года. Ожидается, что косвенный налог будет приносить 6
миллиардов GBP в год, постепенно переводя больше людей в категорию с более высокими
ставками. В своем манифесте 2019 года тори пообещали не повышать общие ставки
подоходного налога.
Эксперты газеты Financial Times считают, что темпы роста в 2021 г. будут самыми высокими
за последние почти 50 лет в Великобритании, а объем производства восстановится до пика
2019 года в начале 2022 года.
Устойчивость сумок Hermés
Сильно пострадал от пандемии рынок предметов роскоши, который серьёзно зависит от
аукционного рынка, тем не менее некоторые секторы переживают кризис лучше, чем
активы с более высокой стоимостью. Это касается высшего сегмента рынка искусства, где
впервые за несколько лет ни одна картина не была продана на сумму более 100
миллионов долларов (70,6 миллиона фунтов стерлингов).
С одной стороны понятно, что перед покупкой инвесторы хотели бы посмотреть товар
лицом и наощупь. С другой, покупатели готовы совершать покупки в Интернете.
Например, сумки Hermés второй год подряд возглавляют рейтинг инвестиций в роскошь
по версии фирмы Knight Frank. Самая дорогая модель Birkin была продана в прошлом году
за 200 000 долларов.
Между тем, марочные вина заняли второе место, поднявшись за год на 13%.
Корпоративный налог
Ставка корпоративного налога, уплачиваемого с прибыли компании, должна вырасти до
25% с 19%, начиная с 2023 года.
Министр финансов Риши Сунак сказал, что для бизнеса «справедливо и необходимо»
внести свой вклад в восстановление экономики в ответ на поддержку со стороны
правительства во время пандемии.
Однако компании с прибылью менее 50 000 GBP останутся на уровне 19 %, то есть только
10 % компаний будут платить более высокую ставку.
В то же время Сунак также обнародовал налоговые льготы для предприятий, чтобы
стимулировать инвестиции. Компании, инвестирующие в свой бизнес в течение
следующих двух лет, смогут сократить свои налоги на 130 % от стоимости — шаг, который
канцлер назвал «самым большим снижением налогов на бизнес в современной истории
Великобритании».
Однако в бюджетных документах говорится, что вычет будет применяться только к
«компаниям, инвестирующим в квалифицируемые новые установки и оборудование», а
не к нематериальным активам.
«Корпоративный налог — это налог на прибыль, а не с оборота, поэтому это налог только на
процветающие предприятия. За последний год предприятия получили большую
поддержку, и победителей оказалось больше, чем некоторые думают».
Сунак отметил, что в Великобритании по-прежнему будет одна из самых низких ставок
корпоративного налога даже после того, как повышение вступит в силу.
«Таким образом, налог, который ложится тяжелым бременем на успешный бизнес и не
влияет на обычных вкладчиков или пенсионеров, имеет большой смысл».
Даже при повышении налога до 25% «в Великобритании по-прежнему будет самая низкая
ставка корпоративного налога в группе ведущих стран G7».
«Правительство предоставляет бизнесу поддержку в размере более 100 миллиардов
фунтов стерлингов, чтобы преодолеть эту пандемию, поэтому справедливо и необходимо
попросить их внести свой вклад в наше выздоровление», — сказал канцлер палате общин.
Устойчивость сумок Hermés
Сильно пострадал от пандемии рынок предметов роскоши, который серьёзно зависит от
аукционного рынка, тем не менее некоторые секторы переживают кризис лучше, чем
активы с более высокой стоимостью. Это касается высшего сегмента рынка искусства, где
впервые за несколько лет ни одна картина не была продана на сумму более 100
миллионов долларов (70,6 миллиона фунтов стерлингов).
С одной стороны понятно, что перед покупкой инвесторы хотели бы посмотреть товар
лицом и наощупь. С другой, покупатели готовы совершать покупки в Интернете.
Например, сумки Hermés второй год подряд возглавляют рейтинг инвестиций в роскошь
по версии фирмы Knight Frank. Самая дорогая модель Birkin была продана в прошлом году
за 200 000 долларов.
Между тем, марочные вина заняли второе место, поднявшись за год на 13%.
Цены повышаются везде
Следуя прогнозу роста мировой экономики Организации экономического
сотрудничества и развития (ОЭСР), британские риэлторы пересмотрели цены на
жилье. Ожидается, что в текущем 2021 году цены на жилье в стране в общем
вырастут на 5% по сравнению с нулевым прогнозом в начале года, а в пределах
Большого Лондона до 4% после 1% в январе. Рост цен по стране будет опережать
рост цен в столице, так как продление срока скидки по гербовым пошлинам до
конца сентября будет стимулировать спрос на более дешевую недвижимость.
Наши прогнозы по рынкам Prime Outer London и Prime Regional остались в
основном неизменными, поскольку обе области продолжают получать выгоду от
стремления к увеличению площадей. Однако сохраняющаяся наш прогноз на 2021
год для престижного центрального Лондона (PCL) с 3% до 2неопределенность в
отношении ослабления ограничений на международные поездки означает, что мы
пересмотрели %.
Предложение аренды сокращается
Последний опрос агентов по недвижимости, проведенный RICS, показывает самый
большой в истории разрыв между предложением владельцев и спросом
арендаторов. Это объясняет относительную динамику рынка аренды — по данным
ONS, арендная плата за год выросла на 1,3% по сравнению с январем.
Эксперты прогнозируют повышение арендной платы в ближайшие три месяца. А в
целом за год она вырастет чуть более, чем на 2% по стране. Обсуждаемые
изменения налога на прирост капитала (к осени) могут вызвать дальнейшее
повышение арендной платы, поскольку арендодатели покидают сектор.
Америка назначает дату
К 1 мая каждый взрослый в США будет иметь право на вакцинацию,
а праздник, посвященный Дню независимости 4 июля, теперь
является целью возвращения к нормальной жизни, сказал Джо
Байден в телеобращении вчера вечером.
Президент выступил после подписания огромного законопроекта о
стимулировании экономики на 1,9 трлн долларов. Это подтолкнуло
индекс S&P 500 к историческому максимуму, и курс доллара
снизился за неделю с декабря до 1,40 доллара за фунт.
Успешное внедрение вакцины и стабильное поступление лучших
экономических данных, чем ожидалось, вызывают более радужные
перспективы, чем это было несколько недель назад.
Конец горячего стола
После пандемии в офисах будет меньше столов и больше залов для
совещаний. Раньше офисы проектировались с расчетом 8 кв. м на каждого
работника, а в будущем площадь увеличится до 12 кв. м на человека.
На основе анализа 86-и глобальных офисных центров эксперты предполагают,
что запрашиваемые арендные платы на большинстве рынков остаются
стабильными, но сделки подкрепляются более щедрыми стимулами для
арендаторов – такими, как бесплатный период аренды.
Ожидается, что около 67% рынков, охваченных в отчете, продемонстрируют
благоприятные рыночные условия для арендаторов в 2021 году, что больше по
сравнению с 44% рынков в нашем отчете за 3 квартал. Ожидается, что только
7% мировых рынков, которые мы покрываем, будут иметь благоприятные
условия для арендодателей в 2021 году — это Амстердам, Брюссель, Бангалор,
Каир, Сеул и Тайбэй.
Кроме того, глобальные руководители говорят, что рынок Великобритании
становится привлекательнее после Брексита, а Великобритания планирует
провести масштабный обзор рынков, чтобы дать Лондону преимущество в
отношении Брексита.
Квартиросъёмщики возвращаются
В Лондоне наблюдается положительные тенденции в секторе съёма жилья. С
одной стороны, люди переезжают в деловой район Canary Wharf из-за более
низкой арендной платы и возможности ходить на работу пешком. С другой
стороны, переселяются в престижный центр Лондона, с его преимуществами
проживания в первой зоне.
С июня по декабрь 2020 года было зарегистрировано 35% новых кандидатов на
жилье в центре из других районов, по сравнению с 26% за тот же период 2019
года.
Продолжается постепенное снижение
По данным банков Halifax и Nationwide, цены на жилье в Великобритании
снизились на 0,3%.
Этот процесс будет продолжаться за счет ряда важных факторов: прежде всего,
успешной вакцинации, а также ожидаемого восстановления экономики, окончания
налоговых каникул в марте.
Действительно, как отмечает управляющий директор Halifax Рассел Гэлли,
количество заключенных сделок плюс сильные структурные изменения спроса,
включая поиск дополнительных площадей, могут поддерживать базовую рыночную
активность в течение некоторого времени.
Инвестиционная привлекательность лондонских офисов
В ближайшие годы дефицит офисных помещений класса А на лондонском
рынке будет главной причиной поддержки спроса среди инвесторов. Модель
притяжения капитала Knight Frank предполагает, что в 2021 году зарубежные
инвесторы потратят до 10,2 млрд фунтов на лондонские офисы по сравнению с
7,8 млрд в прошлом году. Ожидается, что в течение пяти лет объем инвестиций
из США достигнет 13,4 млрд фунтов, что сделает страну крупнейшим
источником потенциального притока капитала на рынок.
Но причина не только в дефиците предложения. Стимулы для инвестиций
создают многие факторы – от цены на нефть до управления валютными
рисками.
К-образное восстановление
Ключевой этап для розничной торговли
Руководители некоторых крупнейших розничных сетей Великобритании
призывают пересмотреть налоговую нагрузку на бизнес, чтобы помочь им
конкурировать с такими онлайн-гигантами, как Amazon.
В прошлом году правительство провело консультации по системе бизнес-
тарифов, хотя еще не опубликовало каких-либо выводов, а также о том, будет
ли продлено в апреле снижение ставок в связи с пандемией Covid-19.
В апреле также заканчивается мораторий на выселение магазинов, которые
задолжали около 4,5 миллиарда фунтов по аренде.
Этим отличается влияние пандемии от глобального финансового кризиса 2007–2008 годов, после которого экономика сократилась примерно на 10%. В результате глобального роста на 6% в этом году и на ожидаемые 4,4% в 2022 году объем производства в развитых странах к 2024 году будет всего на 1% меньше, чем его траектория роста до пандемии.
Тем не менее, прогнозы по-прежнему остаются неоднозначными. Развивающиеся страны, за исключением Китая, будут оставаться на 8% ниже своего до-пандемического уровня роста из-за недостатка финансов, вакцин и зависимости от туризма. Однако бросаются в глаза долгосрочные перспективы роста Китая и США. Экономика Китая, которая превысила траекторию роста до пандемии еще в 2020 году, к 2026 году будет обеспечивать более пятой части общего прироста мирового ВВП, а за ней следуют США с почти 15% прироста (см. диаграмму Bloomberg).
Карантинныймешок наличных
МВФ также прогнозирует экономический рост в Великобритании до 5,3% в 2021 году, что опережает рост в Еврозоне, отмеченный на уровне 4,4%. Эта оценка может быть слишком осторожной на фоне интересных данных Capital Economics, согласно которым к концу 2020 года население сэкономило рекордные 140 миллиардов фунтов.
По оценкам Банка Англии, около 5% сбережений будет вложено в недвижимость. Последнее уже происходит, и в марте рынок недвижимости Великобритании побил рекорд, невиданный за последние десять лет. Здесь играет роль не только продление скидки но гербовый сбор, но и самое главное -укрепление экономики и постепенное возвращение к нормальной жизни. Поэтому всплеск, наблюдавшийся в марте, вероятно, продлится как минимум до лета.
Инвестиционная привлекательность лондонских офисов
Googleи Amazon-крупные компании, которые избегают удаленной работы, причем Googleдошел до того, что посоветовал сотрудникам получить разрешение, если они хотят работать удаленно более 14 дней в году. Это следует за недавним исследованием KPMG, показывающим, что руководители во всем мире отвергают идею сокращения офисных площадей.
Дебаты об удаленной работе и будущем офиса привели к более широкой теме о рабочих привычках и условиях. Это было вызвано в том числе и фактами о выгорании сотрудников разных фирм и инвестиционных банков, для которых удаленная работа означает тюремное заключение в системе.
В результате компании не ограничиваются тем, сколько дней в неделю сотрудники могут или должны работать из дома. Например, PWCпозволяет сотрудникам выбирать, когда они начинают и заканчивают работу, KPMG тестирует радужную систему встреч для борьбы с виртуальной усталостью или же более миллиона компаний, которые могут перейти на четырехдневную рабочую неделю в результате пандемии. Системы стимулирования, влияющие на культуру рабочего места, также становятся предметом повышенного внимания.
Ключевойэтап для розничной торговли
«Зеленая» ипотека существует уже несколько лет, но по сравнению с потенциальным размером рынка спрос на нее был низким. Это может измениться, если исследователи смогут убедить регулирующие органы в том, что а) повышение энергоэффективности объектов недвижимости положительно влияет на их стоимость, снижая риск активов банка и б) что в итоге у энергоэффективных заемщиков будет ниже вероятность дефолта, потому что в семьях увеличится реальный доход за счет экономии электричества, что снижает кредитный риск банка.
В то время как застройщики офисов сталкиваются с давлением со всех сторон, чтобы они были экологичными, будь то арендаторы, инвесторы или их собственные акционеры, остается неясным, в какой степени покупатели и съёмщики жилья готовы платить экологические надбавки.
Чтобы сдвинуться с мертвой точки в этом вопросе, нужно найти привлекательные финансовые стимулы для домовладельцев. На прошлой неделе Paragon Bankзаключил пятилетнюю сделку с фиксированной ставкой 3,99% для арендодателей, которая является одной из самых низких на рынке, однако она будет доступна только для объектов недвижимости с высоким рейтингом энергоэффективности.
Обзор недвижимости в Великобритании
Различные данные, опубликованные на этой неделе, свидетельствуют о значительном повышении экономической активности. Это указывает на более умеренное сокращение экономики в первом квартале, чем ожидали экономисты.
Хотя Великобритания готовится к первому серьёзному ослаблению третьего национального карантина, во многом ещё наблюдается неопределённость.
Королевское общество оценщиков Великобритании выпустило обзор жилой недвижимости за март 2021, согласно которому на рынке наблюдался резкий всплеск активности, при этом показатели спроса, продаж и предложения заметно улучшились.
60% участников опроса ожидают повышения цен через год (резкий рост по сравнению с показателем 46% респондентов в феврале), по всей Великобритании, но особенно высокие показатели в Уэльсе, Шотландии и Северной Ирландии.
Строительная отрасль в Великобритании в марте росла самыми быстрыми темпами за последние шесть лет, при этом жилищное строительство занимает первое место. Отдельные данные показали, что доля предприятий, открытых в конце марта, составила 75%, что на 4% выше, чем в начале января.
Между тем, в прошлом месяце работодатели нанимали постоянный персонал самыми быстрыми темпами за шесть лет, а расходы на кредитные и дебетовые карты выросли до 88% от среднего показателя до пандемии за неделю до
Кто верит в ФРС
Зеленые пригороды Лондона стали популярными во время пандемии, поскольку покупатели ищут больше простора и зелени. Интересно, что самыми зелеными являются районы Стэнморв Харроу, который насчитывает 85,7 деревьев на гектар, а также Ричмонд и Кью Гарденс, 82 дерева на гектар. На третьем месте (75,2) Белсайз-Парк, Хэмпстеди Хэмпстед-Хит.
За последние шесть месяцев средние цены в некоторых престижных районах Лондона выросли более чем на 2%, в том числе в Уимблдоне (6%), Далвиче(4,8%), в Белсайз-Парке (3,6%) и Ричмонде (2,5%). Средние цены в престижном центре Лондона за тот же период не изменились.
На прошлой неделе мы говорили о скептицизме инвесторов относительно того, что Федеральная резервная система США будет придерживаться заявленного намерения не повышать процентные ставки до 2024 года на фоне восстановления экономики. А рынки спешат повысить цены уже в следующем году.
Председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл придерживается своей позиции, согласно которой в этом году цены поднимутся на ступеньку выше, но это не приведет к ежегодному росту цен, который может вызвать инфляцию. Между тем США повышают прогнозы доходов на фоне более высоких налоговых сборов, отражающих улучшение экономических условий.
Банк Англии поддержал ФРС в прошлом месяце, указав, что это позволит экономике еще больше разогреться перед повышением базовой ставки, добавив, что есть «резервные мощности» для роста без превышения целевого показателя инфляции в 2%.
Зеленые пригороды
Зеленые пригороды Лондона стали популярными во время пандемии, поскольку покупатели ищут больше простора и зелени. Интересно, что самыми зелеными являются районы Стэнморв Харроу, который насчитывает 85,7 деревьев на гектар, а также Ричмонд и Кью Гарденс, 82 дерева на гектар. На третьем месте (75,2) Белсайз-Парк, Хэмпстеди Хэмпстед-Хит.
За последние шесть месяцев средние цены в некоторых престижных районах Лондона выросли более чем на 2%, в том числе в Уимблдоне (6%), Далвиче(4,8%), в Белсайз-Парке (3,6%) и Ричмонде (2,5%). Средние цены в престижном центре Лондона за тот же период не изменились.